Oggi per fare un atto di compravendita, servono parecchi documenti in più rispetto a qualche anno fa.
Perché?
Perché sono cambiate le regole e le normative, e sono cambiate le garanzie che il venditore deve dare all’acquirente.
Non a caso uno degli aspetti della trattativa dove è più facile incorrere in litigi e discussioni, riguarda proprio la documentazione.
Purtroppo, i Tribunali sono pieni di questo tipo di cause, quindi non bisogna mai creare frizioni ed attriti nelle fasi della vendita. Questo significa che, se c’è interesse ad andare avanti, e magari ricevi anche un assegno o un acconto, devi essere certo di avere tutti i documenti in regola senza far mancare nulla.
Allo stesso tempo, se tu accetti una proposta senza prima accordarti su tanti aspetti, rischi di bloccare tutta la trattativa: la casa non si può né vendere né comprare, e siete tutti in stallo fino a quando qualcuno riesce a sbloccare la situazione, magari ricorrendo a soluzioni talvolta molto onerose, sia in termini economici che di tempo.
Credimi, non c’è niente di peggio.
Ribadisco: con tante case in vendita in questo momento, quando trovi il giusto acquirente, devi essere in regola con la documentazione prima di pubblicizzare l’immobile!
IL PRIMO si chiama ‘APE o Attestato di Prestazione Energetica’. Per averlo occorre incaricare subito un tecnico, poiché questo documento è indispensabile sin da prima di mettere in pubblicità l’immobile. L’attestato di prestazione energetica è una sorta di tabella dove sono riportati i colori con le classi energetiche A-B-C-D-E-F-G che determinano l’efficientamento energetico di quell’immobile.
IL SECONDO in realtà non è un solo documento, ma in base alla situazione del tuo immobile, potrebbe comprendere, oltre alla licenza o concessione edilizia principale, anche tutti gli eventuali successivi provvedimenti urbanistici adottati (ad esempio una domanda di condono per la realizzazione di una veranda, una C.I.L.A. per una ristrutturazione interna, etc…).
Questi sono documenti assolutamente fondamentali ed indispensabili, in assenza dei quali, non sarebbe possibile stipulare. A questo punto spesso qualcuno dice: ”Ah! Ma io ho comprato così!”.
Il problema è che se anni fa hai comprato la casa in queste condizioni, purtroppo non interessa a nessuno! Se l’hai comprata così e non hai modificato niente, ma c’è qualcosa che non è in ordine, non sempre è possibile procedere con tranquillità.
In queste situazioni, la cosa più importante è chiedere un accesso agli atti e verificare tutta la documentazione depositata presso gli uffici comunali preposti. Considera ovviamente anche le tempistiche: ci vogliono dai 30 ai 90 giorni per avere i documenti dal Comune; quindi è una richiesta che va inoltrata subito, poiché in assenza di questa documentazione non si stipula nulla.
TERZA COSA altrettanto importante è la situazione impianti. Anche in questo caso bisogna fare un po’ di chiarezza perché sulla situazione impianti ne ho sentite di tutti i colori. Parto dalla prima cosa: puoi vendere una casa dove non c’è la certificazione degli impianti, puoi venderla se c’è la certificazione o puoi venderla con una dichiarazione di rispondenza degli impianti. Sono tre situazioni diverse, ma entrare adesso nello specifico richiederebbe troppo tempo.
Ecco di seguito il resto della documentazione necessaria:
- Titoli di provenienza agli attuali proprietari
- Verifiche sulle formalità pregiudizievoli eventualmente gravanti
- Regolamento di condominio e tabelle millesimali
- Oneri condominiali di gestione ordinaria e straordinaria
- Liberatoria dell’amministratore di condominio (aggiornata alla data del rogito).
Questo punto è molto importante perché è qui che possono nascere problemi tra le parti. Quando poi non si è chiari su un aspetto, si rischia di perdere la fiducia totale tra le parti; a me piace, nel momento in cui conduco la trattativa, che l’acquirente abbia questo plico dove indichiamo tutte queste informazioni. Così nel momento in cui viene a fare la sua offerta, conosce già le condizioni della casa, ha già la relazione istruttoria “Due Diligence”, conosce la situazione degli impianti, l’APE e tutto quello che verrà allegato poi ad un contratto.
In questo modo, una volta che avrai venduto la tua casa, non succederà più niente e potrai stare tranquillo di aver fatto le cose nel modo corretto.
Tutto quello che hai visto fino ad ora, purtroppo viene fatto raramente anche dagli altri agenti immobiliari, per cui, mettendo in pratica questi concetti, riuscirai a portare a termine un lavoro più avanzato ed accurato.
Ecco perché ti garantisco che oggi se devi vendere casa è assolutamente fondamentale avere tutti i documenti in ordine.
